Rescindir el contrato de arrendamiento como arrendador —jurídicamente seguro
Quieres rescindir el contrato a un inquilino — por necesidad propia, por impago del alquiler o por incumplimiento del contrato. Te mostramos las causas admisibles, los plazos de preaviso, los requisitos de forma y cómo evitar los riesgos de una demanda de desalojo.
¿Cuándo puede rescindir el arrendador?
A diferencia del inquilino, el arrendador necesita siempre un motivo justificado (Código civil alemán):
- Eigenbedarf (§573 Abs. 2 Nr. 2 BGB) — meistgenutzter Grund
- Incumplimiento grave del contrato por parte del inquilino
- Aprovechamiento económico (§573 apdo. 2 n.º 3 BGB) — rara vez posible
- Mora en el pago del alquiler (§543 + Código civil alemán) — posible sin preaviso
Resolución por necesidad propia: la forma más utilizada
Requisitos:
- Persona concreta que quiere mudarse (tú mismo, cónyuge, hijo, padres, hermanos, abuelos, suegros)
- Necesidad concreta de vivienda — justificación (p. ej. "Mi hijo de 19 años empieza sus estudios en octubre en Madrido")
- Proporcionalidad — no hay disponible una vivienda claramente más pequeña/peor
- Kein "vorgeschobener" Eigenbedarf — wirkliche Nutzungsabsicht muss bestehen
Plazos de rescisión:
- Hasta 5 años de arrendamiento: 3 meses
- 5-8 Jahre: 6 Monate
- Más de 8 años: 9 meses
En caso de resolución por necesidad propia simulada: el inquilino puede reclamar una indemnización conforme al Código civil alemán (gastos de mudanza y, en su caso, la diferencia de renta durante 24 meses).
Resolución sin preaviso por impago de la renta
Posible conforme al §543 apdo. 2 n.º 3 BGB:
- El inquilino está en mora con 2 mensualidades completas, O
- En mora durante un periodo superior a 2 meses con un importe que alcanza el equivalente a 2 mensualidades de alquiler
Subsanación posible: Si el inquilino paga el importe total adeudado dentro de los 2 meses siguientes a la demanda de desahucio, la resolución queda sin efecto (§569 apdo. 3 n.º 2 BGB). La subsanación solo es posible una vez cada 5 años.
Requisitos de forma
- Forma escrita obligatoria (Código civil alemán) — el correo electrónico NO basta, tampoco WhatsApp
- Unterschrift handschriftlich auf Originalbrief
- Notificación por carta certificada con acuse de recibo (para la prueba)
- Justificación detallada + comprensible
- Indicación del derecho de oposición del inquilino conforme al §574 del Código Civil alemán
Cláusula social (Código civil alemán): la oposición frecuente
El inquilino puede oponerse a la resolución si la terminación de la relación arrendaticia supondría para él, su familia u otro allegado una Dureza supondría:
- Hohes Alter + lange Wohndauer
- Schwere Krankheit, Schwangerschaft
- Discapacidad, necesidad de cuidados
- Problemas de cambio de colegio para los hijos
- No hay disponible una vivienda alternativa adecuada
El inquilino debe oponerse dentro de los 2 meses anteriores a la fecha del desalojo. El tribunal decide entonces tras una ponderación.
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