Retener la fianza — cuándo puedes hacerlo ¿realmente?
Tras 18 meses del fin del contrato de arrendamiento suele llegar: el requerimiento '¿Cuándo recupero mi fianza?'. Explicamos cuándo y cuánto puedes retener, qué plazo se aplica — y qué errores típicos de los arrendadores salen caros ante el tribunal.
¿Cuál puede ser el importe de la fianza?
Máximo 3 mensualidades de alquiler base neto (§551 apdo. 1 BGB) — sin gastos de explotación. El inquilino puede pagar la fianza en 3 plazos mensuales iguales (§551 apdo. 2 BGB). Debes separada de tu propio patrimonio invertir la fianza, con un interés habitual de mercado (en la práctica: una cuenta de ahorro independiente a nombre del inquilino o una cuenta remunerada con anotación de pignoración).
¿Cuándo puedes retener la fianza?
Tres motivos justifican una retención:
- 1. Pagos de alquiler pendientes (incl. la parte proporcional del último mes)
- 2. Pagos adicionales de gastos pendientes de la liquidación actual o de una anterior
- 3. Daños que van más allá del desgaste normal (p. ej. objetos sanitarios rotos, manchas de quemaduras, falta de renovación cuando se debe contractualmente)
Lo que NO cuenta: el desgaste normal (zonas de paso desgastadas en la moqueta, leves marcas en las paredes), las reparaciones estéticas cuando la cláusula del contrato de alquiler es nula (¡el 90 % de todas las cláusulas anteriores a 2003!) y las reparaciones que de todos modos tendrías que asumir como arrendador.
¿Durante cuánto tiempo puedes conservar la fianza?
No existe ningún plazo rígido— pero el Tribunal Supremo Federal alemán (Tribunal Supremo) permite una plazo razonable de liquidación/comprobación, normalmente:
- Inmediatamente tras la mudanza: daños evidentes + alquileres pendientes
- 3–6 meses: para la liquidación final normal
- Hasta 12 meses: si todavía falta la liquidación de gastos adicionales del año en curso
- Como máximo: hasta que la última liquidación de gastos llegue al inquilino + aprox. 1 mes para su revisión
Si retienes la fianza más tiempo sin justificación, el inquilino puede demandar su devolución — en su caso pagarás sus costas de abogado más los intereses de demora.
Liquidación de ejemplo de la fianza
- Fianza depositada: 1.500 €
- Aufgelaufene Zinsen (3 Jahre × 0,5 %): 22,50 €
- Retención por gastos comunes pendientes del año anterior: -180 €
- Retención por daño en el marco del lavabo (presupuesto): -340 €
- Retención prevista para la liquidación de gastos actual (estimación): -200 €
- Pago inmediato al inquilino: 802,50 €
- Rest (ca. 200 €) nach Endabrechnung in 4 Monaten
Importante: debes liquidar de forma transparente. Envía al inquilino un desglose por escrito con justificantes/presupuestos para cada retención. No es admisible una afirmación genérica como \"Retenemos 800 €\".
Errores frecuentes de los arrendadores
- Fianza guardada en una cuenta propia → posible delito de administración desleal según el §266 del Código Penal alemán
- Exigir reparaciones estéticas a pesar de que la cláusula contractual es nula → el inquilino demanda y gana
- Retenciones a tanto alzado por daños sin presupuesto → reclamación infundada
- Retener la fianza más de 12 meses sin liquidación → intereses de demora a partir del mes 13
- Olvidar pagar los intereses → el inquilino puede reclamarlos posteriormente
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