Reparaciones estéticas — quién realmente paga

¿Qué son las reparaciones estéticas?

Definidas en el \"Anexo al §28 apdo. 4 del II. BV\": empapelar, pintar o encalar las paredes y los techos, pintar los suelos, los radiadores incluidas las tuberías de calefacción, las puertas interiores así como las ventanas y las puertas exteriores POR DENTRO.

NO se incluyen: la pintura exterior, la renovación de los revestimientos del suelo, las reparaciones en pared/techo (grietas, dinteles) y los daños por desgaste normal (marcos de puerta rayados).

El giro del Tribunal Supremo desde 2015

El Tribunal Supremo ha declarado nulas la mayoría de las cláusulas antiguas de reparaciones estéticas en una serie de sentencias (en particular VIII ZR 185/14 de 18.03.2015). Hoy rige:

• ¿La vivienda se entregó SIN REFORMAR? → la cláusula de reparaciones estéticas es NULA, el inquilino NO tiene que reformar al marcharse
• ¿La vivienda se entregó REFORMADA (papel pintado/pintura nuevos, fotografiados)? → la cláusula PUEDE ser válida si está correctamente redactada
• Cláusula con un calendario de plazos RÍGIDO ("cada 3 años la cocina, cada 5 años las habitaciones") → NULA (según la jurisprudencia del Tribunal Supremo Federal alemán)
• Cláusula con un calendario de plazos "flexible" ("por lo general", "normalmente") → válida
• Cláusula con OBLIGACIÓN DE REFORMAR AL DESALOJAR sin tener en cuenta la duración del arrendamiento → NULA
• Cláusulas de cuotas (asunción proporcional de costes según la duración del arrendamiento) → por lo general NULAS

Consecuencia práctica para los arrendadores

Si tu contrato de alquiler contiene una cláusula nula:

• NO puedes exigir ninguna reforma al desalojar
• Debes renovar tú MISMO la vivienda (o volver a alquilarla sin renovación)
• NO puedes repercutir los costes al inquilino ni retenerlos de la fianza
• Si lo haces de todos modos: el inquilino puede reclamar el dinero de vuelta + en su caso una indemnización por daños morales en caso de acoso

Lo que deberías hacer INMEDIATAMENTE como arrendador

• 1. Revisar el contrato de alquiler: ¿contiene una cláusula "rígida" con plazos fijos? → es NULA
• 2. ¿Vivienda entregada SIN REFORMAR? → Cláusula prácticamente siempre INEFICAZ, incluso si está redactada correctamente (Tribunal Supremo)
• 3. En un nuevo arrendamiento: usar una cláusula actual y conforme al Tribunal Supremo (formulación flexible, entrega RENOVADA, documentación escrita de la entrega con fotos)
• 4. Al mudarse: ni siquiera intentar hacer valer cláusulas antiguas — una demanda cuesta más que la renovación

Cuándo el inquilino tiene realmente que renovar

• Cláusula válida en el contrato (¡rara!) Y
• La vivienda se entregó en estado RENOVADO Y
• EXISTE necesidad de renovación (no solo rutina, sino desgaste real) Y
• El inquilino ha causado él mismo daños visibles (agujeros de taladro por encima del estándar, paredes coloreadas, daños del empapelado)

Daños del inquilino vs. reparaciones estéticas

Atención: lo que el inquilino ha causado mediante SCHÄDEN debe distinguirse de la cuestión de la renovación:

• Apertura de un hueco en la pared, paredes pintadas de colores (en lugar de blanco), sanitarios rotos → SIEMPRE a cargo del inquilino (indemnización por daños según el §280 del Código Civil alemán)
• Agujeros normales de taladro (cuadros, lámparas) → no son un daño, no es necesario taparlos
• Paredes pintadas de morado → deben entregarse en un color neutro

Redacción de cláusula conforme al Tribunal Supremo (ejemplo)

Esta cláusula es conforme al Tribunal Supremo — pero solo es válida si la vivienda se entregó renovada y la entrega tras la renovación está debidamente documentada.

Cómo te ayuda Rentprime

Rentprime crea Contratos de alquiler con una cláusula de reparaciones estéticas actual y conforme al Tribunal Supremo — con una formulación de plazos flexible. El acta de entrega documenta el estado de renovación al entrar a vivir con fotos y lista de comprobación. Así la cláusula es válida en caso de conflicto — y te ahorras costosos litigios con abogados en la mudanza.