Reducción del alquiler — lo que Arrendador deben hacer ahora
Cuando la carta con 'reducción del 30 % por daño de agua' está en el buzón, cunde el pánico. Explicamos cuándo está justificada la reducción del alquiler, cuánto puede ser — y cómo debes reaccionar como arrendador para no caer en la trampa de la deuda.
¿Cuándo está justificada la reducción del alquiler?
El alquiler puede reducirse cuando la vivienda presenta un Defecto — definido como \"desviación del estado real respecto al estado debido pactado contractualmente\" (Código civil alemán). Requisitos:
- El defecto reduce la aptitud para el uso (no solo un defecto estético)
- El inquilino ha COMUNICADO el defecto al arrendador (§536c BGB) — sin comunicación no hay reducción
- El defecto no ha sido causado por el propio inquilino
- El defecto no es "insignificante" (umbral de bagatela: ~5 % de reducción del alquiler)
Cuotas de reducción frecuentes (jurisprudencia del Tribunal Supremo)
- Heizungs-Ausfall (komplett) im Winter: 50–100 %
- La calefacción funciona, el salón solo a 15 °C: 20 %
- Daño de agua con moho: 20–50 %
- Schimmel im Bad/Schlafzimmer (gesundheitsrelevant): 10–25 %
- Ruido de obras justo al lado del edificio: 10–30 %
- Avería del ascensor (en edificio de planta baja): 5–10 %
- Avería del ascensor (planta 10, inquilino de edad avanzada): 25–40 %
- Warmwasser-Ausfall: 7,5–10 %
- Defektes Fenster (Zugluft): 10–15 %
Estas cuotas son valores orientativos extraídos de sentencias — en cada caso concreto el tribunal puede redondear a la baja o al alza.
¿Qué debes hacer como arrendador?
- 1. Documentar la notificación de defecto del inquilino (fecha, foto, tipo)
- 2. Subsanar el defecto dentro de un PLAZO RAZONABLE — normalmente de 2 a 14 días según la gravedad
- 3. Durante la fase del defecto: el inquilino puede pagar de forma reducida — debes aceptar la reducción O impugnarla con justificación
- 4. Tras la subsanación: reclamar el pago restante (mediante escrito con plazo)
- 5. En caso de litigio sobre el importe de la reducción: encargar un dictamen O interponer demanda
¿Cuándo NO puede el inquilino reducir el alquiler?
- El defecto NO fue comunicado al arrendador → reducción del alquiler no admisible (§536c, apdo. 1 del Código Civil alemán)
- El defecto ha sido causado por el propio inquilino (moho por no ventilar, ventana dañada)
- El defecto era conocido y aceptado al entrar a vivir (p. ej. mala insonorización)
- Defecto de bagatela (p. ej. fisura capilar en la pared) — reducción no exigible
- Defecto estético sin menoscabo del uso (p. ej. esquina de revoque desconchada)
Cuidado: obligación de devolución en caso de reducción improcedente
Si al final puedes DEMOSTRAR que el inquilino redujo el alquiler indebidamente (p. ej. porque no comunicó el defecto O porque el defecto ni siquiera existía), puedes reclamar judicialmente el alquiler íntegro con efecto retroactivo — incluidos los intereses de demora y las costas de abogado.
Ejemplo práctico
La calefacción se avería en noviembre. El inquilino te lo comunica el 3.11. Encargas al fontanero el 4.11. y la reparación se realiza el 12.11. (9 días de avería).
- Reducción justificada: aprox. 50 % por los 9 días = 9/30 × 50 % = 15 % del alquiler mensual
- Con 1.000 € de alquiler: 150 € de reducción para noviembre
- Si hubieras reaccionado MÁS RÁPIDO (servicio de urgencias el 3.11. = días 4-6 con 50 % de reducción en lugar de 9 días): solo 100 € de reducción
Cómo te ayuda Rentprime
Rentprime tiene un Bandeja de daños/defectos: el inquilino comunica los defectos directamente en el portal con foto y descripción, el sistema documenta la fecha y la recepción, te recuerda el Plazo de reparación de 14 días, documenta tu reacción (encargo al operario, cita, fecha de subsanación) y, en caso de reducción justificada, calcula automáticamente la cuota según la tabla del Tribunal Supremo.