BetrKV §2 — die 17 categorías repercutibles Tipos de coste.
Lo que los arrendadores pueden repercutir conforme al §2 del Reglamento de gastos de explotación — y lo que no. Con ejemplos concretos, puntos de conflicto frecuentes y una lista de lo que expresamente NO es repercutible.
Qué es LAU/RD
El Betriebskostenverordnung (BetrKV) define de forma taxativa en su §2 qué costes se consideran costes de explotación y, por tanto, son repercutibles. La enumeración es vinculante — todo lo que no figure en el §2 del LAU/RD (Reglamento alemán de Costes de Explotación) solo podrás repercutirlo si el contrato de arrendamiento lo prevé expresamente, y debe especificarse por tipo de coste (no de forma genérica como "otros costes de explotación").
Die 17 Kategorien des §2 LAU Art. 20
1. Cargas públicas corrientes del terreno
Especialmente la IBI (impuesto sobre bienes inmuebles). Reparto por superficie habitable.
2. Costes de suministro de agua
Factura de agua y alquiler del contador. Con contadores por vivienda: por consumo (obligatorio según § 556a BGB). Sin contadores: por personas o superficie.
3. Costes de saneamiento
Tasas de aguas residuales y pluviales. Reparto como con el agua.
4. Costes del sistema de calefacción central
Combustible, mantenimiento, deshollinado, limpieza. Reparto según RD 736/2020 §7: 50–70 % consumo + resto superficie.
5. Costes de suministro central de agua caliente
Como calefacción, pero registrado por separado. Repartido según RD 736/2020.
6. Sistemas combinados calefacción y agua caliente
Caso especial cuando calefacción y agua caliente provienen de la misma instalación. Reparto según reglas particulares (RD 736/2020).
7. Costes del ascensor
Mantenimiento de ascensoryElectricidad ascensor. Por unidades, por superficie o combinado. Los habitantes de planta baja no pueden excluirse de forma general (jurisprudencia Tribunal Supremo).
8. Costes de limpieza viaria y recogida de basuras
Tasas municipales por limpieza viaria, basuras, voluminosos. Reparto típicamente por unidades o por superficie.
9. Costes de limpieza del edificio y control de plagas
Limpieza zonas comunes (Treppenhaus, Eingangsbereich), Control de plagas (p. ej. ratones, cucarachas). Reparto por unidades.
10. Gastos de jardinería
Cuidado de zonas exteriores de uso común. Los jardines privados de inquilinos individuales cuentan no. Reparto por superficie habitable.
11. Costes de iluminación
Electricidad zonas comunes: iluminación de escalera, exterior, timbre. Por unidades.
12. Costes de limpieza de chimenea
Tasas de deshollinado. Habitualmente por unidades o superficie.
13. Costes de seguro de daños y responsabilidad civil
Seguro del edificio (incendio, tormenta, agua), Seguro de responsabilidad civil para el edificio, Glasversicherung para zonas comunes. Por superficie.
NO repercutible: seguro de hogar del arrendador, defensa jurídica, responsabilidad civil del arrendador por sus propios riesgos.
14. Gastos de portería
ConserjeoPortero — limpieza, pequeñas reparaciones, retirada de nieve, supervisión técnica. Reparto por unidades.
Atención: si el portero también realiza Tareas administrativas asume (gestión de alquileres, contabilidad), esta cuota debe descontarse y no es repercutible.
15. Costes de antena o TV por cable
Hasta el 1 de julio de 2024 era repercutible al inquilino. Desde la Ley de Modernización de Telecomunicaciones los arrendadores pueden ya no repercutir los costes de TV por cable en la liquidación. Los inquilinos deben elegir su proveedor.
Excepción: Internet por fibra/DSL — si claramente contratado como servicio de telecom, puede seguir siendo repercutible, solo con cláusula explícita en el contrato.
16. Costes de instalaciones de lavandería
Lavadoras y secadoras comunes — electricidad, agua, mantenimiento. Por unidad de uso o mediante sistema de fichas.
17. Sonstige Betriebskosten
Categoría comodín para todo lo que no entra en 1–16. Pero: Debe estar expresamente nombrado en el contrato con antelación. Las formulaciones genéricas como "y otros gastos de explotación" son nulas según la jurisprudencia del Tribunal Supremo.
Ejemplos de partidas habituales:
- Rauchwarnmelder-Wartung
- Dachrinnenreinigung
- Wartung Aufzug-Notruf
- Mantenimiento del sistema de ventilación
- Wachdienst (selten, nur in besonderen Wohnformen)
Lo que NO es repercutible
Estos costes debes asumirlos tú como arrendador — bajo ningún concepto pueden incluirse en la liquidación de gastos:
- Costes de administración — tampoco colarlos a través de la partida de "conserje"
- Mantenimiento y reparaciones — tejado con goteras, avería de la calefacción, daño por agua
- Comisiones bancarias y de gestión de cuenta
- Erstausstattung von Anlagen (z. B. erstmaliger Einbau eines Aufzugs)
- Costes de búsqueda de inquilinos (anuncios, agente inmobiliario)
- Costes de desocupación — en las unidades no alquiladas pagas tú mismo los costes proporcionales
- Honorarios de abogado
- Costes de la junta de propietarios en las comunidades de propietarios (eso es administración)
Litigios frecuentes
- Televisión por cable, ya no repercutible desde julio de 2024 — muchos arrendadores lo han pasado por alto
- Otros gastos de explotación — solo si se nombran explícitamente en el contrato
- Conserje frente a administración — la parte debe separarse
- Desocupación — el arrendador asume los costes proporcionales de las unidades no alquiladas
- Vecinos planta baja vs ascensor — no excluibles en general, pero cláusulas contractuales posibles