Qué puedo, como arrendador, repercutir al inquilino?
Regla práctica: lo que genera el uso corriente del edificio es repercutible. Lo que gastas como propietario para tu patrimonio, no. Aquí la lista completa de los 17 tipos de costes conforme al LAU/RD — y los 10 errores más habituales que llevan a una liquidación sin efecto.
Regla general: recurrente vs. puntual
Solo son repercutibles los gastos de explotación recurrentes, que se generan periódicamente por el uso del inmueble. NO son repercutibles: la adquisición, el mantenimiento, las reparaciones, la administración y tu propio trabajo como propietario.
Los 17 tipos de costes según la LAU/RD
- 1. Impuesto sobre bienes inmuebles (cargas públicas corrientes)
- 2. Costes del agua (agua potable + aguas residuales)
- 3. Heizungskosten (Brennstoff, Wartung, Schornsteinfeger)
- 4. Costes de agua caliente (energía + agua)
- 5. Aufzug (Strom, Wartung, Notrufkosten)
- 6. Limpieza viaria + recogida de basuras (tasas públicas)
- 7. Limpieza del edificio + control de plagas
- 8. Mantenimiento del jardín (poda, riego, material para el servicio de invierno)
- 9. Iluminación del edificio (electricidad para la escalera, exteriores)
- 10. Schornsteinreinigung
- 11. Seguro de daños y de responsabilidad civil del edificio
- 12. Conserje / portero (salario proporcional solo para tareas corrientes)
- 13. Gemeinschafts-Antennenanlage / Kabelfernsehen (bis 30.06.2024)
- 14. Instalación de lavandería de la comunidad de viviendas
- 15. Otros gastos de explotación (¡solo si se nombran concretamente en el contrato de alquiler!)
Lo que NUNCA puedes repercutir
- Costes de administración (tampoco proporcionalmente — tampoco una cantidad a tanto alzado)
- Reparaciones, reparación a fondo, mantenimiento
- Riesgo de impago de alquiler
- Lectura de contadores de calefacción/agua (salvo las tasas de calibración de los propios contadores)
- Comisiones de mantenimiento de cuenta o comisiones bancarias
- Costes de teléfono y franqueo del arrendador
- Honorarios de asesor fiscal/abogado
- Medidas de modernización (solo a través del Código civil alemán, máx. 8% anual)
- Tasas por la propia elaboración de la liquidación de gastos
Trampas de conflicto: conserje, ascensor, basura
Conserje: Solo es repercutible la PARTE correspondiente a las tareas recurrentes (limpieza, control, mantenimiento). Las tareas administrativas como la correspondencia con los inquilinos, la contabilidad o las pequeñas reparaciones NO lo son — debes descontarlas de la nómina (normalmente entre el 60 % y el 80 % es repercutible).
Ascensor: También los inquilinos de la planta baja deben asumir su parte proporcional de los costes (Tribunal Supremo). Excepción: un acuerdo expreso en el contrato de alquiler que excluya a los inquilinos de la planta baja.
Basura: Repercutir de forma global según la superficie habitable, NO según el número de personas — salvo que se haya pactado expresamente en el contrato de alquiler una cláusula por número de personas.
¿Qué debe constar en el contrato de alquiler?
Para que puedas repercutir gastos, en el contrato de alquiler debe constar:
- "El inquilino asume los gastos de explotación conforme a LAU/RD"
- O un listado completo de las partidas concretas que se van a repercutir
- IMPORTANTE: los "otros gastos de explotación" (pos. 17) deben enumerarse INDIVIDUALMENTE — de lo contrario no son repercutibles (Tribunal Supremo)
Clave de reparto — ¿cuál es la adecuada?
- Superficie habitable: estándar para la mayoría de las partidas (basura, seguro, portero, mantenimiento del jardín)
- Consumo: obligatorio para agua, calefacción, agua caliente (RD 736/2020 §6 — 50-70 % en función del consumo)
- Número de personas: admisible para agua/basura, pero solo si se acuerda explícitamente en el contrato
- Unidades de vivienda: para viviendas del mismo tamaño + en caso de ascensor (frecuente)
Cómo te ayuda Rentprime
Rentprime conoce los 17 tipos de coste del LAU/RD (Reglamento alemán de Costes de Explotación) + los criterios de reparto permitidos y te propone automáticamente el criterio correcto en cada comprobante. El reconocimiento de comprobantes con IA clasifica automáticamente las facturas de gasóleo de calefacción, agua o conserje en el tipo de coste correcto. En casos conflictivos (conserje, ascensor) ofrece indicaciones contextuales sobre la jurisprudencia actual del Tribunal Supremo Federal alemán.