Amortización fiscal (AfA) de inmuebles —2 % al año, 1.500 € ahorrados en impuestos
La amortización por desgaste (AfA) es el ahorro fiscal más importante para los arrendadores. Explicamos el cálculo, los nuevos tipos del 3% para obra nueva y cómo puedes calcular tu AfA incluso sin factura del precio de compra.
¿Qué es la amortización (AfA)?
La deducción por desgaste (§7 EStG) es la amortización anual del precio de adquisición del edificio a lo largo de la vida útil prevista. En inmuebles de alquiler, lo habitual es:
- Altbau (vor 1925): 2,5% / 40 Jahre
- Standard (1925-2023): 2% / 50 Jahre
- Obra nueva a partir de 2023: 3% / 33 años (posible de forma decreciente)
- Edificio protegido: 9% en los primeros 8 años + 7% en los siguientes 4 años
Cálculo de ejemplo
Compras un piso en propiedad por 320.000 € (incl. notario + impuesto sobre transmisiones: 350.000 €). De ello corresponden:
- Sobre el terreno (no amortizable): 80.000 €
- Sobre el edificio (amortizable): 270.000 €
- AfA-Satz Standard: 2% / Jahr
- AfA anual: 270.000 × 0,02 = 5.400 €
- Con un tipo impositivo del 35 %: 1.890 € de ahorro fiscal al año
- A lo largo de 50 años: 94.500 € de ahorro fiscal
Si no sabes cuál es la proporción correspondiente al edificio
En muchas compras, en la escritura notarial solo figura un precio total. Regla orientativa del BFH:
- Vivienda urbana en el centro: 60-70% edificio, 30-40% terreno
- Vivienda urbana en zona periférica: 70-80% edificio
- Casa adosada: 75-85% edificio
- Vivienda unifamiliar con jardín: 65-75% edificio
- Terreno grande con casa pequeña: 50-60 % corresponde al edificio
En caso de duda: valoración por un perito de la construcción (~500-1.500 €); a menudo ahorra miles de euros en impuestos.
Amortizaciones especiales: los impulsores fiscales desconocidos
- §7b EStG: AfA especial para nuevas viviendas de alquiler — 5% en los primeros 4 años (¡adicional a la AfA normal!) en adquisiciones de 2023-2026
- §7h EStG: rehabilitación en zonas de rehabilitación — 9% anual en los primeros 8 años
- §7i EStG: Denkmalschutz — siehe oben, kann 100% in 12 Jahren abschreiben
- Rehabilitación con subvención KfW: aportación especial en caso de modernización energética
Separar correctamente la amortización (AfA) y los gastos de conservación
Distinción importante:
- Gasto de conservación (reparación, mantenimiento): deducible íntegramente DE INMEDIATO (p. ej. reparar el tejado, cambiar la calefacción sin modernización)
- Gasto de producción (revalorización): reparto a lo largo de la duración de la AfA (p. ej. ampliación, modernización con elevación del estándar)
Regla orientativa del BFH: gasto >15 % de los costes de adquisición en los primeros 3 años → gasto de producción (amortización/AfA). Por debajo → gasto de conservación (deducible de inmediato).
Cómo te ayuda Rentprime
En la tarifa Solo registras por inmueble: precio de adquisición, proporción del edificio en %, año de compra y tipo de amortización (AfA). Rentprime calcula automáticamente:
- AfA anual por inmueble
- Importe restante de AfA (importante para una venta posterior)
- Trennung Erhaltungsaufwand vs. Herstellungsaufwand bei Belegen
- Steuer-Export mit allen AfA-Beträgen vorbereitet (die richtigen Steuerformular-Zeilen)
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