Cuánto alquiler puedo pedir ¿exigir?

Tres preguntas — un alquiler permitido

Antes de volver a alquilar una vivienda o enviar una subida del alquiler, realiza la siguiente comprobación en tres pasos:

Paso 1: ¿alquiler existente o nuevo alquiler?

Alquiler vigente: Subida del alquiler en un contrato en vigor — límite máximo del 15-20 % en 3 años (Código civil alemán), plazo de 15 meses desde la última subida, justificación por escrito con índice de referencia de alquileres/viviendas comparables/dictamen pericial.

Nuevo alquiler: Primer alquiler o cambio de inquilino — el freno al precio del alquiler solo se aplica allí donde el estado federado lo haya dispuesto (~410 ciudades). En las zonas sin freno al precio del alquiler, el alquiler es en principio libremente negociable — PERO no por encima del 50 % del alquiler de referencia habitual de la zona (§5 WiStG: usura del alquiler).

Paso 2: freno al precio del alquiler — ¿se aplica?

Comprueba en las páginas del gobierno de tu estado federado si tu ciudad o municipio figura en el reglamento de limitación del precio del alquiler. Ejemplos:

• Berlín: todo el término municipal desde 2015, prorrogado hasta 2029
• Hamburg: gesamtes Stadtgebiet
• Múnich, Augsburgo, Ratisbona: sí
• Düsseldorf, Colonia, Bonn, Aquisgrán: sí (decreto de Renania del Norte-Westfalia)
• Frankfurt, Wiesbaden, Darmstadt, Offenbach: ja (Hessen)
• Stuttgart, Heidelberg, Tubinga, Friburgo: sí (decreto de Baden-Wurtemberg)
• Leipzig, Dresde, Görlitz: NO (Sajonia no tiene decreto)

En zona con freno al precio del alquiler: nuevo alquiler máx. un 10 % por encima del alquiler de referencia habitual de la zona (§556d BGB). Excepciones: obra nueva a partir de 10/2014, modernización a fondo en los últimos 3 años.

Paso 3: determinar el alquiler de referencia habitual de la zona

Tres vías para determinar el alquiler de referencia:

• a) Índice de referencia cualificado (p. ej. Berlín, Madrido, Múnich) — con valor probatorio ante el tribunal
• b) Índice de referencia simple — el tribunal lo valora como indicio
• c) Tres viviendas comparables (mismo tamaño, ubicación, equipamiento) — de anuncios o de la propia cartera
• d) Dictamen pericial (~800–2.000 €) — para viviendas complejas o especiales

Ejemplo de cálculo: vivienda de 75 m² en Colonia-Sülz

• Índice de referencia Colonia 2024 (año de construcción 1955-1969, ubicación media, con baño): 9,80 €/m² de valor medio
• Spanne: 8,20–11,40 €/m²
• Límite de precios de alquiler (Mietpreisbremse) activo (Renania del Norte-Westfalia): máx. 9,80 × 1,10 = 10,78 €/m²
• Con 75 m², alquiler base máximo admisible en nuevo arrendamiento: 808,50 € (en lugar de 855 € en el valor superior de la horquilla)
• Límite de usura en el alquiler (50 % por encima del valor medio): 14,70 €/m² → a partir de 1.103 €/mes con relevancia penal

Cuidado: estos errores cuestan mucho dinero

• Límite de precios de alquiler (Mietpreisbremse) ignorado: el inquilino puede reclamar el alquiler con efecto retroactivo (hasta 2,5 años)
• Alquiler indexado/escalonado mal calculado: todo el contrato puede quedar sin efecto
• Subida de alquiler sin justificación mediante el índice de referencia: formalmente sin efecto, el inquilino no tiene que aceptar
• Recargo por amueblado aplicado a tanto alzado: solo se permite de forma porcentual, de lo contrario se eludiría el límite de precios de alquiler (Mietpreisbremse)

Cómo te ayuda Rentprime

El asistente de subida de alquiler de Rentprime comprueba automáticamente: el plazo de 15 meses, el límite máximo de subida (según la región), el valor actual del índice de referencia de alquileres (a partir del 3.er trimestre de 2026 para 80 ciudades), el texto de la justificación conforme al BGB y el envío por carta certificada con acuse de recibo.